长春市地方税务局公告

2012年第1号

长春市地方税务局

关于房地产开发经营业务企业所得税处理

有关问题的公告

为加强房地产开发经营业务的企业所得税管理，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）等有关政策规定，结合我市实际，现就房地产开发经营业务企业所得税处理的有关问题公告如下： 

一、企业销售未完工开发产品计税毛利率适用问题

根据《吉林省地方税务局转发国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（吉地税发〔2009〕88号）的规定，我市房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率确定为：

（一）开发项目位于长春市城区的，计税毛利率为15%；

（二）开发项目位于榆树市、农安县、德惠市、九台市的，计税毛利率为8%；

（三）属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。

二、企业计税成本对象的确定和备案管理问题

根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第二十六条规定，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。

（一）计税成本对象的确定原则如下： 

1、可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。 

2、分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。 

3、功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

4、定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。 

5、成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

6、权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。

（二）企业应在开工之前30日内向主管税务机关报送以下资料，进行成本对象备案：

1、《房地产开发企业成本对象备案表》（附件1）；

2、有权部门批准的开发项目立项及可行性研究批复复印件；

3、《土地使用权证》或取得土地使用权属的证明、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》复印件；

4、税务机关要求提供的其他资料。

三、企业年度企业所得税汇算清缴申报资料问题

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第一百二十九条规定，房地产开发企业在纳税年度内无论盈利或者亏损，都应当依照企业所得税法规定期限，向税务机关报送企业所得税纳税申报表、财务会计报告和税务机关规定应当报送的其他有关资料。

房地产开发企业在进行企业所得税年度汇算清缴申报时，除报送《企业所得税年度纳税申报表》、《财务会计报告》等申报资料外，还应向其主管税务机关报送《企业所得税汇算清缴房地产开发企业开发成本支出项目表》（附件2）、《企业所得税汇算清缴房地产开发企业销售明细情况表》（附件3）。

四、本公告适用于长春市范围内房地产开发企业的企业所得税管理，其他企业从事房地产开发经营业务的，参照本公告执行。

五、本公告自发布之日起执行。

特此公告。

附件：1、房地产开发企业成本对象备案表

    2、企业所得税汇算清缴房地产开发企业开发成本支出项目表

3、企业所得税汇算清缴房地产开发企业销售明细情况表

二○一二年四月二十七日